Novinky

V průzkumu z prvního pololetí letošního roku očekávali developeři růst cen v průměru o 7,8 procenta a zdražování plánovalo 92 procent společností. Aktuální odhad růstu cen je tedy o 1,6 procentního bodu nižší. Výsledky zachycují očekávání firem ohledně cen jejich vlastních nemovitostí.

„Pozitivní zprávou je, že aktuálně očekávané tempo zdražování rezidenčního bydlení je nižší, než ukazoval průzkum z prvního pololetí. Zájem o vlastní bydlení je stále výrazný, avšak nabídka nových bytů dlouhodobě nedokáže na tuto poptávku dostatečně reagovat. Výsledkem je pokračující tlak na ceny, zhoršující se dostupnost bydlení a zároveň nejistota, se kterou musí developeři při přípravě nových projektů pracovat,“ uvádí Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research.

Developeři očekávají, že nabídka nemovitostí v České republice ve druhém pololetí roku 2026 proti první polovině roku vzroste o 4,1 procenta. V prvním pololetí roku 2027 předpokládají další zvýšení o 4,8 procenta. Růst aktuální nabídky však podle studie může souviset s dokončováním projektů zahájených v předchozích letech a nemusí automaticky znamenat dostatek nových bytů v delším horizontu.

Na riziko vyčerpávání zásoby připravených projektů upozorňuje Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel společnosti CENTRAL GROUP: „Poptávka po novém bydlení zůstává vysoká. Nabídka ale může stagnovat nebo i mírně klesnout, protože se postupně vyčerpává zásoba dříve povolených projektů. A nové projekty kvůli pomalému povolování nepřibývají dostatečně rychle. To bude dál tlačit ceny nahoru a zhoršovat dostupnost bydlení.“

Možnost postupného zvýšení nové výstavby vidí Jan Sadil, výkonný ředitel JRD, v připravovaných změnách územního plánování a stavební legislativy. Od nového Metropolitního plánu Prahy a stavebního zákona očekává větší počet zahajovaných bytů. „Lze očekávat, že s novým metropolitním plánem v Praze a novým stavebním zákonem se počty nově zahajovaných bytů zvýší. Zajímavou roli mohou sehrát úrokové sazby hypoték, které v současné době viditelně rostou a jejichž případný další růst může poptávku po nemovitostech na nějaký čas negativně ovlivnit,“ uvádí Sadil.

Výraznější zlepšení dostupnosti bydlení však podle Michala Vencla, ředitele developmentu skupiny FIDUROCK, vyžaduje delší čas a změny v přípravě i realizaci projektů. „V příštím roce očekáváme pokračující převis poptávky nad nabídkou, a to zejména u rezidenčních nemovitostí v Praze, Brně a dalších ekonomicky silných regionech České republiky. Nabídka nových bytů se bohužel kvůli přetrvávající dlouhé přípravě projektů a nedostatečným pracovním kapacitám stavebního trhu nedokáže pružně přizpůsobit vysoké poptávce. Nelze proto očekávat zásadní zlepšení dostupnosti bydlení během jediného roku. Osobně si myslím, že je to spíše otázka další dekády, a navíc pouze v případě, že dojde k zásadním strukturálním změnám celého procesu rezidenční výstavby,“ říká Vencl.

Průzkum zároveň ukazuje, že investiční zájem o nemovitosti přetrvává. Žádný z oslovených developerů nepozoruje jeho plošný pokles, 61 procent však zaznamenává oslabení v některých případech. Investoři podle studie více zvažují pořizovací cenu, náklady na financování a očekávanou návratnost. „Nejde tedy o to, že by investoři z trhu plošně odcházeli. Jsou ale výrazně citlivější na cenu, náklady financování a očekávanou návratnost. A je tedy možné, že se pomalu blížíme pomyslnému stropu cen nemovitostí, za které jsou investoři ochotni kupovat,“ dodává Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research.

Vedle dostupnosti nových projektů bude další vývoj trhu ovlivňovat také cena financování. Vyšší úrokové sazby mohou část domácností přimět k odložení nákupu a posílit jejich zájem o nájemní bydlení. „Rezidenční trh bude i v roce 2027 těžit z vysoké poptávky podporované růstem reálných příjmů, nízkou nezaměstnaností a pokračující migrací do velkých měst. Současně ale očekáváme určité ochlazení dynamiky trhu v důsledku vyšších úrokových sazeb a přetrvávajících omezení na straně nabídky,“ uvádí Miroslav Zetek, místopředseda představenstva ČSOB Hypoteční banky.

Dopady vysokých cen a nákladů financování se podle Michala Hrbatého, CEO společnosti UlovDomov.cz, projevují také na nájemním trhu. Domácnosti, které si vlastní bydlení nemohou dovolit nebo jeho nákup odkládají, podle něj zůstávají déle v nájmu. „V roce 2027 neočekávám, že by tlak na bydlení výrazně polevil. Poptávka po vlastním bydlení zůstane silná, ale část domácností na něj kvůli cenám a nákladům financování dál nedosáhne nebo nákup odloží, a bude tak déle zůstávat v nájmu. Z našeho pohledu je vidět, že nájemní trh dokáže další nabídku dobře absorbovat – u volného bytu je dnes medián do podpisu nájemní smlouvy 27 dní a neobsazenost v běžném provozu se pohybuje kolem 2 procent času. Klíčové proto bude, jak rychle dokáže růst nabídka,“ říká Hrbatý.

Do aktuálního průzkumu CEEC Research se zapojilo 56 developerských společností z celé České republiky. Sběr dat proběhl v polovině srpna 2026.

• Zvyšování cen svých nemovitostí plánuje 89 procent developerských společností, očekávané zdražení dosahuje v průměru 6,2 %.
• 11 % developerských firem předpokládá zachování cen, žádná z oslovených společností nepočítá se zlevňováním.
• V průzkumu CEEC Research z prvního pololetí letošního roku očekávali developeři růst cen v průměru o 7,8 %, aktuální odhad růstu cen je tedy o 1,6 % bodu nižší.
• Developeři očekávají, že nabídka nemovitostí ve druhém pololetí roku 2026 proti první polovině roku vzroste o 4,1 %.
• Investiční zájem o nemovitosti přetrvává. Žádný z oslovených developerů nepozoruje jeho plošný pokles, 61 % však zaznamenává oslabení v některých případech.